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新湖中宝:土地储备位置好 金融股权价值高

2011年04月11日 10:44:00 代码:600208 作者:浙商网 金靖 出处:浙商网

  浙江在线?浙商网4月10日消息(记者 金靖) 4月6日,央行加息0.25个百分点,加息虽是利空,地产股却出现了集体上涨,近期地产股走势更跑赢大盘。其中,浙股新湖中宝走势强劲,最近四个交易日涨幅逾4.42%,报收5.89元/股。

  分析人士认为,新湖中宝土地储备地理位置好,金融股权价值高,再次力推股权激励体现公司价值,未来股价有望看涨。国泰君安提高新湖中宝的目标股价至9元,推荐买入。

  “并购 一级土地开发”保护地产业务对抗调控冲击

  新湖中宝的产品定位中低端,2009年地产项目的平均售价仅为6885元/平米,2010年上半年上升到7909元/平米,与相同定位下其他地产企业相比,新湖中宝利润率却显著高于同类地产企业,繁荣期营业利润率达到30%水平,较行业平均水平高30%,从而享有了高于行业平均水平的效率优势和回报率。

  分析人士认为,这种丰厚的利润主要来自于“并购 一级开发”模式下的低成本土地。

  据新湖中宝公告披露,2010年初,公司以2亿美元认购时代地产35%股权,间接增加250万平米权益土地储备;2011年初又以11.2亿元收购利得海涂围垦51%股权,该项目为一级土地开发,距温州57.5公里,可出让土地面积5761亩,其中工业用地3024亩,商住用地2737亩,预计总投资32.2亿元。

  两次收购为公司贡献了低成本土地机会,而一二级市场联动则为公司储备了潜在的优质项目,目前公司共有5个一级开发项目,总开发面积2130万平米。

  截止2009年底,新湖中宝总土地储备1260万平米,权益面积1100万平米。其中,公司土地储备中浙江一省占到三分之一,上海、杭州两城市贡献了储备销售金额的54%,苏州、南京、沈阳、天津等二线城市及浙江其他城市贡献了储备销售金额的37%,三线城市贡献了储备销售金额的9%,在房价较高地区相对集中的土地储备降低了公司地产业务的抗冲击能力。

  日前,新湖中宝公告2.59亿取得天津静海43.2万平,楼面地价600元/平,将建设静海义乌小商品国际商贸城。

  根据前期披露的战略合作协议,义乌个体劳动者协会小商品城分会(国内最大的经营各类小商品的商业协会)负责未来小商品城招商引资。

  分析人士认为,有产业依托的单体成熟小商品城,属于低投入高潜力的投资,且能实现多地复制。

  金融投资业务价值高

  新湖中宝作为“全领域、全牌照”的泛金融资源龙头。公司掌握或参股了银行、证券、保险、期货,而房地产业务本身也是一种类金融业务。

  新湖中宝目前的股权投资包括金洲管道、大智慧、吉林银行、盛京银行等。金洲管道、大智慧已经上市当前股价分别为22.79元/股,22.62元/股,投资4.52亿,目前这两支股权价值为19.1亿元左右。其他金融股权从长期来看也有上市的可能。

  图表2列出了新湖中宝主要投资的初始成本和增值潜力,不难看出,以当前资本市场估值水平计算,上述投资证券化后至少可贡献90亿升值收益,总股权价值约118亿,相当于每股价值增厚2.3元,从而使公司整体价值提升至每股7.9元。

  目标股价8.3元 中信证券推荐买入

  此外,公司激励对象共220人以6.61元的行权价溢价行权5688万股,总额3.76亿元,溢价行权说明公司对自身股价极有信心,无疑是给投资者注射了一枚强心剂。

  国泰君安认为,随着新湖中宝股权投资的大智慧、盛京银行等上市,河北金钼矿、山东金矿公布储量勘探报告。公司重估价值高,地产部分重估净资产6.5元,加总股权投资后公司重估价值9元。其中并未包括金矿等矿产资源估值,如矿产资源储量探明,将进一步提升公司的重估价值。

  预计公司2010、2011年EPS分别为0.35、0.5元,公司地产 金融业务结构、开发提速、矿产资源储量进展等可使公司估值高于行业平均,目前行业11年市盈率13倍,给公司25%估值溢价对应8.1元,综合考虑公司重估价值及潜在的矿产资源价值,将公司目标价提高至9元。

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