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陕国投A:实业清理近尾声 引入战投未明确

2009年10月19日 10:11:00 代码:000563 作者:田辉 来源:兴业证券 出处:顶点财经

  投资要点

  公司向大股东陕西高速转让鸿业地产100%股权。

  点评:

  鸿业地产目前项目情况:①金桥太阳岛2期,已销售给北京芳城地产公司。②长安航天产业基地情况,土地取得成本1.95亿元,占地面积为191.93亩,建筑面积为32.9万平方米,地价合每平方米593元左右。③金桥国际广场A、B、C座,总面积为100,242.84平方米,其中已售面积69,853.32平方米;待售面积为22018.19平方米,拟全部对外出租。

  交易价格及盈利情况:①根据公司测算,以鸿业地产2009年8月31日为基准日的审计、评估值为定价依,约为3850万元,增加净利润1500万元左右。②鸿业地产以账面价值5749.39万元的金桥国际广场C座部分房产、相应的税费、维修基金及公司此前购置金桥国际广场C座24至27层的过户税费及维修基金以及现金238万元,抵偿所欠公司6800万元的债务本金。

  由于公司未公告对鸿业地产的评估情况,也未公布所抵房产的面积等数据,我们无法判断其合理性,尤其是长安航天产业基地增值金额和所抵房产的溢价程度。但是总体上,在不考虑所抵资产溢价的情况下,由3850万元股权出售款带来的1500万净利润低于我们此前对鸿业地产盈利的预期。

  公司此次出售资产有利于公司转型:一是满足此前换新牌照时对实业资产处置的承诺,二是明确为公司引入战略投资者扫清了障碍,三是为抵债资产为固有资产投资带来稳定的租金收入来源。

  公司信托主业运行平稳,但是仍需加强。①根据我们测算,至09年6月末,公司信托规模约为85亿左右,比年初增长30%左右。②银信产品仍是增长主力。09年上半年集合信托共成立7款产品,以5千万级左右的居多,而上半年信托规模增长19.9亿元。③从集合信托产品的结构看,投资渠道和客户渠道缺乏仍是制约信托主业的主要因素。至09年9月,公司已成立10款产品,其中有8款为证券类产品,1款为重庆实业股权收益权项目,1款为贷款类项目。

  我们预计公司2009年、2010年和2011年每股收益分别为0.12元、0.05元和0.07元。

  公司固有业务估值为每股3.02-4.53元,信托业务估值为1.68-2.23元,合计4.7-6.76元,维持“回避”的投资评级。

  由于公司仍有意引入战略投资者,对信托主业将产生促进作用,建议关注该事项进展对公司业绩和估值的提升作用。

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