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海泰发展:中投证券暂无评级 工业地产盈利薄

2011年03月18日 10:05:00 代码:600082 作者:李少明 来源:中投证券 出处:顶点财经

  公司是天津高新技术开发区的工业园区开发商,园区被列入“新三版”概率大,无参股园区高新技术企业难以直接受益。目前公司仅有工业厂房开发销售以及工业厂房的租赁业务,收入的99%也来自上述业务,目前基本没有承担孵化器的功能。天津高新技术开发区被列入“新三版”首批试点园区的概率相当大,公司目前没有参股园区内任何一家高新技术企业,不会直接受益,将间接受益于园区被列入“新三板”而使园区招商更加理想,短期内难言提升盈利。

  工业地产盈利薄。我们一直负责对华苑科技园12平方公里的土地进行统一的开发建设(厂房)和招商引资,所开发的厂房以售为主,厂房销售净利润率较低,仅10%。出租面积很少,年租金收入仅6000万元左右。

  未来公司能否有更好的盈利前景,需要看房地产行业股本融资开闸后集团注资能否成功,注资成本以及盈利前景如何。若集团注资成功,则公司将成为园区综合开发商,开发资源有较好的持续性。09年公司曾公告发行股份购买集团用天津滨海高新区二级商品房开发资产,发行价7.41元,发行股份1.29亿元,发行后占36.55%。此后,因房地产调控上市公司和集团公司撤销了改增发注资方案。

  目前公司在华苑区尚余规划建筑面积50万平米的厂房公寓写字楼未开发,预计净利润5亿元。2010年公司净利润6671万元,EPS0.10元,PB2.67元,对应PE69倍。从目前公司的工业地产业务带来的盈利情况来看,未来几年公司的业绩增长空间小,相对于主流房地产公司的估值公司当前股价已被高估。公司无参股园区高新技术企业难以直接受益,鉴于集团资产注入难以确定,我们暂不给予评级。

  公司控股大股东--天津海泰控股集团情况

  公司控股大股东--天津海泰控股集团有限公司是天津市委、市政府管理的大型国有集团,为天津高新区国有资产的授权经营单位,对所属高新区国有资产行使所有者职能。海泰控股集团主要依托天津高新区的自身优势,对华苑科技园12平方公里的土地进行统一的开发建设和招商引资;承担滨海高新区25平方公里的开发建设任务;对高新技术的研发和产业化进行风险投资和全程孵化服务;培育具有自主知识产权和国际竞争力的高新技术企业及产品;为高新区创建优越的投资环境和服务体系。形成了工业园开发建设与运营、商业地产和住宅地产齐头并进的格局。

  集团投资在园区注册的科技产业类公司的股权很少,投资目的为招商。集团通过控股天津信托、海泰投资、海泰担保和参股天津银行、津投期货、津投租赁等金融机构,初步搭建了集团金融资产平台。

  集团公司拥有华苑科技园12平方公里和滨海高新技术区25平方管理的土地一二级开发。花苑区剩余开发建面仅50万平米(已在上市公司),未来的看点是集团在滨海高新技术开发区25平方公里的开发项目。滨海科技园地处天津机场、空客基地和东丽湖边。25平方米公里用地中,绿化占30%,水域约800亩左右(环湖全部规划为住宅),剩余用地可开发。

  在可开发的用地中,工业用地占比不是绝对大,商业住宅用地约占1/3,即起步区约6-7平方公里的主要用地为住宅和商业,该地块集团正在开发,这里部分用地是集团09年注资方案的资产。

  集团对公司的同业竞争承诺

  在09年集团对公司的注资方案中提到,在海泰控股集团所控制公司中,除海泰发展外,经营范围房地产相关业务的公司有海泰建设及海泰房地产。为合理配置资源,构筑产业核心竞争优势,避免控股子公司之间形成同业竞争,海泰控股集团制定了明确的资源配置和产业发展战略规划,其中海泰发展的战略定位为:主要从事工业房地产和民用住宅、商业项目的开发建设;海泰建设的战略定位为:主要从事基础设施的开发和建设;海泰房地产的战略定位为:主要从事经营性公建的开发和建设。

  海泰控股集团对在09年的注资方案中承诺:“将不会从事及允许控制的企业从事与海泰发展构成同业竞争的业务;如有任何业务或资产在现在或未来与海泰发展构成同业竞争,则我公司承诺海泰发展可对其进行收购或由我公司自行放弃。”

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